Este manual establece las normas y principios fundamentales para garantizar una convivencia armónica, segura y respetuosa entre todos los residentes de Torres de Villa Verde.
La propiedad horizontal es un modelo de vivienda que promueve la convivencia y el respeto entre los propietarios, residentes y demás personas intervinientes de un conjunto residencial. Este Manual de Convivencia establece las normas, deberes, derechos, obligaciones, responsabilidades y sanciones necesarias para promover la armonía y el respeto de todos.
El presente reglamento contiene la manera de ejercer los deberes, derechos, obligaciones y prohibiciones de los copropietarios, residentes futuros adquirentes a cualquier título y los que por cualquier concepto y circunstancia usen las unidades de esta copropiedad.
Su contenido es de obligatorio cumplimiento para todos los residentes del conjunto residencial de acuerdo con lo expresado en el artículo 1. De la misma manera, se tendrá el presente reglamento incorporado a todo acto de transferencia de dominio de las unidades privadas del conjunto residencial, así como a la simple tenencia de los bienes de propiedad exclusiva del mismo.
El presente reglamento ha sido redactado de conformidad con las disposiciones que regulan el régimen de propiedad horizontal en Colombia, concretamente la ley 675 de 2001 y demás normas concordantes. Por lo tanto, su aplicación será por extensión, entendiéndose que cuando se presente incompatibilidad entre éste y el reglamento de propiedad horizontal, prima lo indicado en este último. En caso de continuar, deberá recurrirse a la Ley, a los principios generales del derecho y a la analogía. Igualmente se incorporan la Ley 769 de 2002 (Código de Tránsito), Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Policía), Ley 746 de 2002 (Tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos) y el Manual de Convivencia Ciudadana Asamblea Departamental de Risaralda.
El conjunto residencial se divide en áreas privadas y comunes. Siendo su determinación, con sus especificaciones y linderos, aquellas que aparecen en los planos de división del conjunto residencial en el Reglamento de Propiedad Horizontal, con sus correspondientes adiciones y reformas, y en las escrituras de propiedad de las unidades privadas.
Son aquellas del dominio inalienable e indivisible de todos y cada uno de los propietarios, que están definidas y determinadas en el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 de 2001). Su naturaleza y su destino son indispensables para garantizar la conservación, existencia, seguridad, uso y goce de las unidades privadas en que se divide el conjunto residencial.
Adición: Las áreas comunes aplicables al Conjunto Torres de Villa Verde son: fachadas, techos, cimientos, terrenos, instalaciones de servicios públicos (agua, electricidad, gas, etc.), andenes, jardines (incluyendo palmeras, arbustos, pastos, etc.), parques, salón social, zonas húmedas, gimnasio, baños comunitarios, (incluyendo los balcones y parqueaderos de los apartamentos y casas, como zona común de uso exclusivo).
Se entiende por áreas privadas las circunscritas por los linderos de cada unidad privada o residencial y cuya determinación está contenida en el Reglamento de propiedad horizontal y en las Escrituras Públicas.
Son las sumas que los residentes deben pagar para atender los gastos de administración, conservación mantenimiento, reparación y aseguramiento de los bienes comunes establecidas con base en el presupuesto anual, de acuerdo con las áreas privadas o coeficientes de cada unidad residencial.
En virtud de la naturaleza misma del conjunto residencial cada residente, o quien lo represente, deberá contribuir al pago de las expensas comunes con una suma proporcional de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal del conjunto residencial (Ley 675 del 2001). Esta no es opcional, se factura mensualmente y el no pago acarreará sanciones pecuniarias.
Las cuotas de administración son de dos (2) clases, ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS.
Aprobación de la cuota extraordinaria: la aprobación de la cuota extraordinaria se realiza mediante una asamblea general de propietarios, donde se discute, y se vota la propuesta de cuota extraordinaria. Para que sea aprobada, se requiere:
Parágrafo 1: No podrá alegarse deficiencia en la prestación de los servicios por parte de los residentes como excusa para eludir el pago de las expensas de que trata el presente capítulo. En tal circunstancia, la mora en que se incurra por tal situación, tendrá el mismo tratamiento que aquel que se origina por el simple retardo en el pago de las cuotas.
Parágrafo 2: En el caso de arriendo de las unidades de propiedad privada, deberá notificarse por escrito a la Administración, para efectos de cobro, en concordancia con el artículo 29 de la ley 675 de 2001. Pero si el arrendatario llegase a constituirse en mora, las acciones, recargos, sanciones y costas procesales, recaerá sobre el propietario, quien podrá repetir contra el deudor moroso sin lugar a la responsabilidad del conjunto residencial.
Parágrafo 3: El no pago de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias, dentro de los plazos estipulados, causará en forma automática interés de mora de conformidad con lo establecido en el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 del 2001).
Parágrafo 4: Después de transcurrido noventa (90) días calendario, de estar en mora en las cuotas ordinarias y/o extraordinarias, la Administración iniciará el cobro pre-jurídico, siendo a cargo del propietario o tenedor a cualquier título, el pago de los intereses de mora, los honorarios profesionales de abogado y las costas procesales. Además, tendrán suspensión de los servicios no esenciales de áreas comunes como uso de piscina, uso de turco, uso de salón social, uso de gimnasio, ingreso de domicilios, ingreso de visitantes en vehículos.
Los ingresos del conjunto residencial provienen de las siguientes fuentes:
Los órganos de Administración y fiscalización del conjunto residencial en su orden jerárquico son los siguientes:
Cada uno de los órganos mencionados, tienen facultades y funciones específicas detalladas en el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 675 del 2001) y el presente Manual de Convivencia del conjunto residencial.
Son derechos de los propietarios los consagrados en el artículo respectivo del Régimen de la Propiedad Horizontal (Ley 675 del 2001).
Son deberes de los propietarios e inquilinos o moradores a cualquier título los consagrados en el artículo respectivo del Régimen de la Propiedad Horizontal (Ley 675 del 2001).
a. Deberes financieros:
b. Deberes de mantenimiento y conservación:
c. Deberes de convivencia y respeto:
d. Deberes de participación y colaboración:
Las prohibiciones establecidas para los propietarios son las enumeradas en la cláusula respectiva del Régimen de la propiedad horizontal. Ley 675 de 2001.
Sobre el uso de los parqueaderos y cuidados de los vehículos se debe tener en cuenta lo siguiente:
Los parqueaderos deben ser utilizados por automóviles, camperos y demás vehículos livianos, en ningún caso por vehículos pesados que ocupen más del área de su respectivo sitio de parqueo. Tener en cuenta que la parte trasera del vehículo no puede obstruir o dañar la zona común (césped o bloquear la carretera o el andén).
Los parqueaderos son para el uso exclusivo de los propietarios y residentes, en consecuencia, no se permite el parqueo de vehículos en áreas que no correspondan a sus dueños sin autorización expresa de éstos.
Los parqueaderos no deben ser utilizados para el almacenamiento de objetos que afecten, obstruyan o dañen la estética común.
Por razones de seguridad, los vehículos deben ser estacionados en reversa en los parqueaderos, permanecerán con los vidrios y puertas cerradas.
Los vehículos que se estacionen en parqueaderos ajenos sin la debida autorización, se le aplicará el respectivo comparendo por parte de la administración, y en caso de omitir el llamado de atención será notificado al organismo de Tránsito y Transporte. También los vehículos de los propietarios o residentes que se ubiquen en el parqueadero de visitantes hasta el día siguiente, se le cobrará el parqueadero.
Los daños causados a terceros o a los bienes comunales por el mal uso de los parqueaderos conforme al presente Manual de Convivencia, serán por cuenta del residente responsable.
Se prohíbe almacenar combustible; en caso de accidente causado por incumplimiento a esta norma, el infractor será responsable civil y penalmente por los daños causados.
Cualquier daño causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehículos debe ser reportado inmediatamente a la administración, quien según las circunstancias debe avisar a las autoridades de tránsito.
Se prohíbe la circulación de Motos y Cuatrimotos sin las medidas de protección reguladas en el Código Nacional de Tránsito como Casco Cerrado entre otros, regulando la velocidad a 10 kilómetros por hora, con el fin de evitar accidentes de tránsito, el no cumplimiento se le aplicará el respectivo comparendo por parte de la administración.
Por otra parte, los Domicilios al ingresar a nuestra propiedad horizontal, también deberán ingresar con las medidas de protección reguladas por el Código Nacional de Tránsito cumpliendo con el máximo de velocidad de 10 kilómetros por hora, con el fin de evitar accidentes de tránsito, prohibiendo que estacionen en los parqueaderos de propietarios.
Parágrafo: Los vehículos que ingresan a nuestro conjunto como visitantes, y estacionen en el parqueadero de visitantes para pernoctar por uno o varios días, el propietario o residente del apartamento o casa, deberá informar a la administración por medio de una comunicación escrita, con el fin de exonerarse de pagos de parqueadero por 3 días, y así, ejercer el respectivo control, aclarando que, el parqueadero de visitantes es solo para visitantes no para propietarios ni residentes, de acuerdo a esto, si un propietario o residente hace uso del parqueadero de visitantes, se le cobrara por día el doble que se le cobra a los visitantes. A partir de las 12 am se les cobrara el parqueadero a los vehículos que no tengan permiso. La tarifa por noche de parqueo, es de 10.000 pesos y en los siguientes años se incrementará de acuerdo al IPC más 2 puntos. El no informar acarreará el respectivo comparendo por pernoctar uno o varios días en el parqueadero de visitantes y será notificado al organismo de Tránsito y Transporte. Por otra parte, se recomienda no parquear los vehículos o motocicletas al frente de la portería del conjunto, especialmente en la cebra peatonal (paso peatonal), el portero tendrá la obligación de llamar al propietario y en caso de no retirarlo se llamará a los organismos de tránsito para lo respectivo. Se prohíbe el alquiler del parqueadero a personas ajenas que no sean del conjunto residencial Torres de Villa Verde, por motivos de seguridad.
Se prohíbe la circulación de Motos y Cuatrimotos con el exosto a alto sonido, el no cumplimiento se le aplicará el respectivo comparendo por parte de la administración.
El máximo de velocidad para transitar en nuestro conjunto residencial para los vehículos, motocicletas, Cuatrimotos, motocarros, bicicletas, patinetas entre otros, es de 10 kilómetros por hora, el no cumplimiento se le aplicará el respectivo comparendo por parte de la administración.
La administración exigirá autorización escrita del propietario o de la persona natural o jurídica encargada del bien para el ingreso del nuevo residente o auto de autoridad competente en que se nombre secuestre del bien.
El nuevo residente tenedor del bien deberá entregar totalmente diligenciado el formulario del censo de residentes del conjunto residencial.
La administración emitirá autorización dirigida al portero de turno para que permita el ingreso de la mudanza. Sin ésta no permitirá el ingreso de la mudanza al conjunto residencial. Cabe anotar que cuando se trate de elementos pequeños o en efecto un solo elemento no necesita autorización.
Procedimiento y garantía por ingreso o salida de las mudanzas: con el fin de proteger los bienes comunes del conjunto, en especial los ascensores, y prevenir daños durante el traslado de muebles, electrodomésticos y enseres, se establecen las siguientes disposiciones:
La administración emitirá autorización escrita dirigida al portero de turno, para que permita la salida de la mudanza. Sin ésta no permitirá dicha salida del conjunto residencial. Aclarando que la mudanza no es solo dejar ingresar/salir un vehículo con carga. Mudanza también significa sacar los objetos cargados por alguna persona atravesando la puerta peatonal.
El horario de las mudanzas es de lunes a viernes de 8:00 am a 6:00 pm, sábados de 8:00 am hasta las 4:00 pm y queda prohibida las mudanzas los domingos y festivos.
Los propietarios o tenedores de mascotas (animales domésticos cómo perro, gato, conejo, aves, etc.) deben tener en cuenta lo siguiente:
Las mascotas son responsabilidad exclusiva de los propietarios, quienes asumirán los gastos que se originen por daños que pudieran presentarse ocasionados por dichos animales.
Los propietarios o tenedores de mascotas deben tener en todo momento el control de sus mascotas para evitar inconvenientes con los vecinos.
Todo propietario de un animal o mascota que lo saque a los espacios comunes, deberá proveerse de los elementos necesarios para recoger los residuos fisiológicos que arrojen los mismos.
De conformidad con la Ley 746 de julio 19 de 2002 "por la cual se regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos", en su Artículo 108-F "Ejemplares caninos potencialmente peligrosos", se considerarán perros potencialmente peligrosos aquellos que presenten una o más de las siguientes características:
El propietario de un perro potencialmente peligroso asume la posición de garante de los riesgos que se puedan ocasionar por la sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y las molestias que ocasione a las personas, a las cosas, a las vías y espacios públicos y al medio natural en general.
Todos los caninos deberán portar correa o traílla, y en caso de ser agresivos o razas peligrosas, será obligación llevar su respectivo bozal, mientras se encuentren en zonas comunes, igualmente debe presentar a la administración los certificados de vacunación en forma periódica.
Cuando un copropietario vaya a efectuar alguna modificación privada, deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:
Adición (Numeral 9): Trabajos en bienes privados y responsabilidad por daños: todo propietario o residente que realice obras, reparaciones o instalaciones en el interior de su unidad privada, especialmente en ventanas, fachadas, balcones, vidrios, aires acondicionados u otros elementos con riesgo de caída hacia zonas comunes o vía pública, deberá garantizar que dichos trabajos sean ejecutados por personal idóneo y que se adopten todas las medidas de seguridad necesarias. El propietario será directamente responsable por los daños que se ocasionen a personas, bienes privados o bienes comunes, derivados de la ejecución negligente de estos trabajos o de la falta de aseguramiento adecuado de los elementos intervenidos. En estos casos, el Conjunto Residencial quedará exento de responsabilidad, sin perjuicio de las acciones legales que puedan ejercer los afectados contra el propietario y/o el contratista. Por lo anterior, se deberá diligenciar el formato de solicitud y autorización de obras en bien privado. El no cumplimiento se le aplicará el respectivo comparendo por parte de la administración, y demás sanciones a que haya lugar.
Es obligación de los residentes comunicar a los empleados a su servicio, sean directos o indirectos, el acatamiento a las disposiciones del presente Manual de Convivencia y la observancia de normas de conducta adecuada a nuestro conjunto residencial. De otra parte, se debe tener en cuenta:
Para los efectos del presente capítulo se considera visitante toda aquella persona cuya residencia permanente no sea alguna de las unidades de propiedad privada del conjunto residencial, independientemente del grado de parentesco o amistad que tuviere con cualquiera de los copropietarios, para los cuales se establece lo siguiente:
Merece especial importancia dentro de este Manual de Convivencia el desarrollo del bienestar de todos los menores que habiten en el conjunto residencial así:
Uso del ducto de basuras (shut de basuras – dos edificios) en horario nocturno: con el fin de garantizar el derecho al descanso, la tranquilidad y la sana convivencia de los residentes de los dos edificios (Torre 1 y Torre 2) de nuestro conjunto residencial, se establecen las siguientes normas sobre el uso del ducto o shut de basuras:
Horario restringido: Se prohíbe arrojar basura por el ducto (shut de basuras) entre las 10:00 p.m. y las 6:00 a.m.
Motivo de la restricción: El ducto de basuras, por su estructura metálica y recorrido vertical a lo largo de la torre, genera ruidos de alto impacto al caer bolsas u objetos, especialmente de gran tamaño, lo cual perturba el descanso de los residentes, particularmente en los pisos inferiores.
Manejo de residuos en horario restringido: Durante el horario nocturno restringido, los residentes deberán conservar temporalmente los residuos dentro de su unidad privada, debidamente empacados, o depositar la basura directamente en el shut principal de basuras, que se encuentra en el costado extremo de nuestro conjunto por el lado de las casas, evitando generar ruidos.
Empaque adecuado: En cualquier horario, las bolsas de basura deben ir bien cerradas y sin objetos sueltos, teniendo cuidado con los vidrios expuestos o elementos que puedan generar golpes excesivos, atascos en ductos o lesiones a personas entre otros.
Convivencia y respeto: El incumplimiento de esta norma se considerará una conducta que afecta la tranquilidad de los residentes, y podrá dar lugar a llamados de atención y a la aplicación de las medidas correctivas y sanciones previstas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia, conforme a la Ley 675 de 2001.
Se prohíbe el acceso de vendedores al conjunto residencial con el fin de realizar ventas y ofertas en las zonas de uso común, salvo casos especiales con autorización expresa de la Administración.
De igual manera, se puede comprar por la reja todo tipo de elementos (alimentos, enseres, decoración entre otros).
El portero revisará cualquier clase de paquete, talego, etc., que saque el servicio doméstico, escolta o persona extraña al conjunto residencial. No se permitirá en ningún caso la salida de electrodomésticos, muebles o enseres sin la autorización previa y por escrito del residente que especifique el objeto que va a ser retirado.
Los residentes serán responsables de la conducta, comportamiento, daños, omisiones y acciones que causen sus invitados o familiares a reuniones sociales de cualquier naturaleza, debiendo responder por las sanciones o multas que se impongan a dichas personas.
La administración está en la obligación de mantener los extintores en condiciones de funcionamiento óptimas y para cada caso que se pueda presentar.
La Ley 675 de 2001 establece que la asamblea general ordinaria de la propiedad horizontal debe realizarse dentro de los tres (3) primeros meses del año, tiempo que es oficializado por el Consejo de Administración. Cabe anotar que el no asistir a la asamblea general o extraordinaria se cobrará una multa equivalente al 50% de una (1) cuota ordinaria mensual (la que paga actualmente como propietario), por la no asistencia a la Asamblea.
El personal encargado de la piscina y los vigilantes se tornarán estrictos en cuanto al uso de la piscina, turco, sauna, gimnasio y salón social en referencia a horarios, ingreso de alimentos, bebidas alcohólicas y visitantes.
Cuando se vaya a utilizar las zonas húmedas (piscina, sauna, turco y jacuzzi) con invitados, se debe hacer una reservación en la administración relacionándolos, con la supervisión de un adulto en caso de niños menores de edad. Cabe anotar que no se puede exceder de 5 invitados, prohibiendo fiestas entre otras actividades; además, quien los invitó debe estar acompañándolos mientras estén los invitados en nuestro conjunto residencial.
De los jardines:
Tipos de mantenimiento:
El préstamo del salón social corresponde únicamente a los propietarios y residentes de nuestro conjunto, para lo cual se tendrá en cuenta las condiciones y mecanismos de uso, con el fin de que no se deteriore, permanezca limpio y en buen estado; de igual manera, entregar y recibir el lugar aseado.
Condiciones del evento: A la hora límite autorizada deberá finalizar completamente la música, el uso de equipos de sonido y cualquier actividad que genere ruido. Los asistentes deberán iniciar el desalojo inmediato del salón. El residente responsable del evento deberá garantizar el respeto por las normas de convivencia, los niveles de ruido permitidos por la ley y el comportamiento adecuado de sus invitados. El incumplimiento de los horarios establecidos y el ruido excesivo dará lugar a la suspensión del evento, la imposición de las sanciones previstas en el Manual de Convivencia y la posible restricción temporal del uso del Salón Social para el residente responsable. El propietario del inmueble será responsable por las conductas de arrendatarios, familiares, invitados o terceros que utilicen el Salón Social bajo su autorización.
Las bicicletas u otros elementos no deben ser ubicadas en la parte externa de cada vivienda, resaltando que la asamblea exonera a la administración de responsabilidad por pérdidas parciales o totales de las mismas.
Uso de la piscina por menores de edad: Con el fin de preservar la seguridad e integridad de los menores y reducir riesgos de accidentes en las zonas húmedas, se establecen las siguientes reglas de obligatorio cumplimiento para residentes y visitantes: los menores de catorce (14) años solo podrán ingresar y permanecer en la piscina bajo la supervisión y compañía permanente de un adulto responsable, quien deberá estar dentro del área de la piscina y en capacidad de reaccionar de manera inmediata ante cualquier eventualidad. Se entiende por adulto responsable a toda persona mayor de edad que asuma el cuidado del menor durante su permanencia en la zona de piscina. Los menores de edad a partir de los catorce (14) años podrán hacer uso de la piscina sin acompañamiento permanente, siempre bajo su propia responsabilidad y cumpliendo estrictamente las normas de seguridad establecidas en el reglamento y manual de convivencia. La administración y el personal encargado de la piscina no asumen funciones de supervisión individual de menores, por lo que la responsabilidad directa recae en los padres, acudientes o adultos responsables. El incumplimiento de esta norma podrá dar lugar a la suspensión del uso de la piscina y a las sanciones establecidas en el Manual de Convivencia.
Para las siguientes conductas también se les aplicará el respectivo comparendo por parte de la administración, y demás sanciones a que haya lugar.
Parágrafo único: Corresponde al Consejo de Administración decidir y sancionar sobre las prohibiciones establecidas anteriormente, de conformidad con lo establecido por la ley de propiedad horizontal, este reglamento y el Manual de Convivencia. Solo cuando la conducta involucre a un miembro del Consejo de Administración, decidirá y sancionará la asamblea de propietarios.
Las sanciones previstas serán impuestas por el Consejo de Administración teniendo en cuenta el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación, que sólo podrá intentarse dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
La sanción será cancelada por el infractor a más tardar dentro de los 30 días calendario siguientes a su imposición; el no pago de la suma acarreará una multa equivalente a dos (2) veces el valor de la multa impuesta.
Actualización y Aprobación: El presente Manual de Convivencia del Conjunto Residencial Torres de Villa Verde se actualizó y aprobó el día XX-02-2026 en la Asamblea de Copropietarios, quedando aprobado por unanimidad.
